Le contrat de location

La durée du bail ?

La durée minimale du bail varie selon le propriétaire. Si le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale (entre parents jusqu’au 4ème degré), le bail pour un logement vide est de 3 ans minimum. Il en va de même si le bien est en indivision. Si le bailleur est une personne morale, le bail est de 6 ans minimum.

Dans le cadre des logements conventionnés, le bail a une durée de 3 années renouvelable par tacite reconduction.

Les droits du concubin ?

Lorsqu'un couple vit en concubinage (union libre), la qualité de locataire dépend du nombre de signataires au contrat de location.

Si vous avez tous les deux signé le bail, vous êtes co titulaires du bail et co solidaires. En cas de séparation, le concubin cotitulaire qui part devra donner congé mais restera solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu'au terme du bail.

Si un seul d’entre vous a signé le bail, il est le seul titulaire du bail. Le concubin dont le nom ne figure pas sur le bail est sans droit ni titre sur le logement et ne peut rester dans les lieux si l’autre décide de donner congé.

Toutefois, en cas d'abandon de domicile ou de décès, le concubin non signataire du bail peut, sous certains conditions, rester dans les lieux.

Résiliation du bail pour troubles du voisinage

La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance consacre la résiliation du bail pour troubles du voisinage et crée une obligation de réaction du propriétaire bailleur.

De fait, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi n°2007-297 du 5 mars 2007) prévoit la possibilité pour un propriétaire bailleur de résilier le bail d'un locataire bruyant. Mais les troubles de voisinage doivent avoir été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée :

"Est réputée non écrite toute clause :
"Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée".

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi du 5 mars 2007) crée aussi une obligation de réaction du propriétaire bailleur :
"Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux".

La résiliation du bail peut par ailleurs être appuyée sur l’obligation paisible du logement par son occupant (article 1729 du code civil) :

"Si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail".

Le dépôt de garantie

Art. 22 - loi du 06/07/89

Le dépôt de garantie est versé directement au bailleur à la signature du bail. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charge.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés en mains propres, déduction faite, le cas échéant, des sommes restants dues au bailleur.

Il est restitué dans un délai maximal de un mois à compter de la remise des clés en mains propres lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Aux fins de remboursement du dépôt de garantie, le locataire indiquera au bailleur sa nouvelle adresse.

 

Le changement de situation familiale

Le contrat de location ne peut pas être modifié lorsqu'il est en cours. Cependant, des avenants peuvent être établis notamment en cas de changement de situation familiale. Les situations sont les suivantes :

  • Le Mariage : Il faut fournir un extrait d'acte de mariage ou copie du livret de famille. Pour le mariage étranger, si le mariage a été célébré et enregistré par un officier de l'état civil local, il doit faire l'objet d'une transcription sur les registres de l'état civil du consulat de France pour être valide et opposable en France.
  • Le Divorce : Il sera demandé le jugement définitif du divorce et la transcription à l'état civil.
  • Le PACS : Fournir l'attestation d'enregistrement du PACS
  • La dissolution du PACS : Il sera demandé un courrier de congé du locataire, l'acte de dissolution du PACS et la transcription à l'état civil.
  • Le Décès : Fournir l'acte de décès.